建设银行(00939.HK)

建设银行涉房业务困局待破:长租社区陷集中投诉 住房贷款超监管上限

时间:21-10-08 09:01    来源:新浪

记者:杨永洁

长租社区陷集中投诉,住房贷款超监管上限,建设银行(00939)涉房业务该如何破局?

建设银行于2017年开始部署住房租赁业务——建融家园,目前其住房租赁综合服务已覆盖全国96%的地级及以上行政区。大规模扩张的背后,建融家园却频遭投诉,多位用户表示其租赁的建融家园房屋到期后,并未及时收到此前所缴押金。

在多次催促工作人员后,有用户在一个月后才收到退还押金,而大部分用户仍在维权。广东盛唐律师事务所合伙人、执业律师韩鲁明向记者表示,出租人应当在租赁期限届满之日或者租赁合同解除之日返还押金;若出租人未返还,租户可向法院起诉维权,要求其立即返还押金并支付资金占用费。

另一方面,建设银行个人住房贷款占比超过房地产贷款集中度管理的上限,未来面临压降相关业务的压力。

未及时退回押金致集中投诉

资料显示,2017年,建设银行开始部署住房租赁业务;2018年时,建设银行提出三大战略——全面实施住房租赁、普惠金融和金融科技,并成立国内首家银行系住房服务公司——建信住房服务有限责任公司(以下简称“建信住房”),建融家园即为该公司运营的住房租赁品牌。

建信住房由建信信托有限责任公司(以下简称“建信信托”)控股,而建信信托为建设银行于2009年投资控股的信托子公司。值得注意的是,建信住房的董事长,亦是建设银行住房金融与个人信贷部总经理。

建融家园租赁平台为品牌公寓长租交易平台,房源来自平台自营、品牌开发商直营或个人发布,平台在交易过程中为参与方提供相关金融服务。建设银行2021半年报显示,截至6月末,银行住房租赁综合服务平台覆盖全国96%的地级及以上行政区,为1.4万家企业、3700万个人房东和租客提供交易平台,累计完成房源核验超过1000万套,合同备案600多万笔。

但在大规模发展住房租赁业务中,建融家园频遭投诉。在黑猫投诉平台上,多名用户投诉建融家园工作人员态度及房间硬件设施差等情况。除此之外,记者发现更多的用户面临着退租后无法退回押金的问题。

小陈(化名)于今年7月24日在天津某社区租房,租赁平台即为建融家园,彼时小陈所交押金为1000元。一个月后,小陈短租时间到期,在管家及工作人员查收无问题后,小陈办理了退租。

*左为小陈所付押金,右为其他租客与客服咨询截图*左为小陈所付押金,右为其他租客与客服咨询截图

但小陈一直未收到理应在3个工作日内退回的押金,在咨询工作人员后,得到的回复却是“快的一周,慢需要15个工作日”。此后,小陈多次催促工作人员,而对方却一再推诿,表明推迟是系统等原因。

*小陈与建融家园工作人员聊天截图,小陈提供*小陈与建融家园工作人员聊天截图,小陈提供

小陈向记者表示,在自己多番催促下,已于9月23日收到退回的押金,彼时距离退租已有一个月。然而,黑猫上其他的投诉用户却并未解决该问题。据多位用户描述称,自己在建融家园租住房屋,到期后等待将近一个月,平台方却仍未退还押金,有用户等待时间甚至已超过两个月,联系工作人员解决相关问题,但对方却一再推诿。

*用户投诉建融家园不退还押金,截图自黑猫投诉*用户投诉建融家园不退还押金,截图自黑猫投诉

为何建融家园一再拖延押金的退回?这背后的原因是什么?针对相关问题,记者致函建设银行,截至发稿,未获回复。

针对押金问题,韩鲁明向《中国科技投资》记者表示,租户可以向法院起诉维权:第一种情况,若合同约定退还押金时间,且约定押金退还的时间不合理,例如约定退租后一个月或者更长的时间才退还押金,租户可依据《民法典》第四百九十六条的规定,主张该条款为格式条款,该条款的约定不能成为合同的内容,出租人应当依法及时向租户退还押金,承担违约责任,支付资金占用费(可参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR)。

“第二种情况,若合同没有约定押金退还时间,则参照《民法典》第七百三十三条租赁期限届满、承租人应当返还租赁物的规定,出租人也应当在租赁期限届满之日或者租赁合同解除之日返还押金。若出租人没有返还的,则应当根据前述分析,立即返还押金并支付资金占用费。”韩鲁明补充道。根据用户提供的房屋租赁合同来看,建融家园租户属于第二种情况,合同条款中并无押金退还时间。

*建融家园租户租赁合同,小陈提供*建融家园租户租赁合同,小陈提供

住房贷款超监管上限

建设银行为全国首个个人住房按揭贷款的发放银行,近年来,该行亦在住房问题上进行新的尝试,包括金融方面。对于建融家园的租户来说,其可选择一次性付清房租,亦可向建设银行申请“安居贷”,租户先缴纳少量租金,剩余款项则采用分期付款形式,即“租金贷”。

“安居贷”为建设银行深圳分行于2017年推出的全国首个个人住房租赁贷款产品,该产品面对符合条件、有长租需求的个人发放,贷款时间最长10年,单户最高额度100万元人民币。

据官网资料显示,建融家园除提供个人住房租赁贷款外,还为公司提供住房租赁贷款,即建设银行向开展住房租赁业务的公司发放的,用于租赁住房开发建设、购买房源用于租赁、支付租金、租赁住房改造装修、家具家电配置、租赁业务日常运营等用途的贷款。

*建融家园相关描述,截图自建设银行官网*建融家园相关描述,截图自建设银行官网

建设银行2021年半年报显示,截至6月末,该行对公住房租赁业务贷款余额为1055.55亿元,较上年末增加221.46 亿元,增幅为26.55%。

而在住房贷款方面,建设银行相关数据也处于超标范围,其个人住房贷款占比已超出监管“红线”。2020年12月31日,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》),宣布自2021年1月1日起对银行的房地产贷款集中度进行分档管理,建设银行属于第一档,其个人住房贷款占比上限为32.5%。截至6月末,建设银行发放贷款和垫款总额为18.11万亿元,较去年末增加7.87%。其中,个人贷款和垫款为7.53万亿元,较去年末增加4.08%。个人贷款中,个人住房贷款为6.11万亿元,较去年末增加4.72%,占比微降至33.72%,但仍超过监管上限。

上述通知对超过“红线”的银行设置业务调整过渡期,超出2个百分点以内的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起两年。建设银行亦有两年过渡期。冰鉴科技研究院高级研究员王诗强告诉《中国科技投资》记者,由于《通知》存在过渡期,大多银行仍然处于观望态度。

中央财经大学商学院金融财务系教授、银行研究中心研究员杨长汉则向《中国科技投资》记者分析道,房地产贷款集中度管理制度是商业银行房地产贷款业务必须遵循的监管要求。接近监管红线甚至超越监管红线的商业银行必须严格整改,调整房贷政策、优化信贷结构。